Аренда может быть разной...
Помните мы публиковали небольшой анонс по одному из наших судебных кейсов? Дело касалось вопроса применения дифференцированного подхода в определении стоимости аренды одного и того же земельного участка для разных соарендаторов зависимости от фактического вида деятельности. Напоминаем — статья от 13/03/2026 года с названием «Аренда земли и КФ...»
Как и ожидали наши специалисты, суд апелляционной инстанции согласился с нашими доводами, оставив решение суда первой инстанции без изменений. С принятыми решениями можно ознакомиться на сайте Арбитражного суда по Омской области по следующей ссылке: дело №А46-1979/2025 по иску ИП Паршина С.В. к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.
В месте с тем, представляется логичным кратко описать основные тезисы в настоящем очерке:
Спорная ситуация возникла из-за начисления арендной платы за земельный участок, предоставленный для эксплуатации построенного административного здания. В связи с тем, что собственников нежилых помещений в вышесказанном здании несколько, договор аренды был заключен с множественностью лиц на стороне арендатора еще в 2019 году сроком на 49 лет. Условия начисления арендной платы, равно как и случаи её повышения были императивным образом указаны в договоре, равно как и была определена формула расчета аренды с указанием экономически обоснованного коэффициента (его величина определяется в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка).
По прошествии более чем 5-ти лет, специалисты Департамента имущественных отношений Администрации города Омска вдруг решили, что они могут в одностороннем порядке изменить условия заключенного договора аренды и изменить величину экономически обоснованного коэффициента, основываясь на том, что часть здания используется для организации точки общественного питания. Стоит отметить, что чиновники подстраховались и внесли соответствующие изменения в ЕГРН, дополнив виды разрешенного использования земельного участка соответствующим параметром. Однако, предприятие общественного питания, размещенное в здании площадью более 7.000 квадратных метров занимает помещение площадью около 460 квадратов. Остальная площадь — офисные помещения, чей вид разрешенного использования полностью соответствует коэффициенту, указанному в заключенном договоре аренды земельного участка. Разница в арендной плате при применении того или иного коэффициента составляет более 15%, что в нынешних непростых экономических условиях очень существенно.
В итоге спорная ситуация была доведена до суда, который целиком и полностью встал на сторону арендаторов. Действительно, как указал суд апелляционной инстанции в своем решении:
Вместе с тем при использовании земельного участка несколькими арендаторами не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе, по договору с множественностью лиц на стороне арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 No 309-ЭС19-1374).
Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, определение размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, определяется для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости.
Применение различных методик (повышающих коэффициентов), учитывающих фактическое использование объектов (помещений, зданий) к правообладателю земельного участка не свидетельствует о создании дискриминационных условий необоснованных предпочтений и соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 No 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В случае, если не учитывается дифференцированный подход при применении повышающих коэффициентов, связанных с видом и разрешительной деятельностью, к каждому собственнику помещения (здания), расположенного на едином земельном участке, нарушается принцип экономической обоснованности, закрепленный в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 No 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», поскольку приводит к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения (здания) для этих целей.
Таким образом, судебные инстанции подтвердили, что справедливая арендная плата зависит от фактического назначения, по которому используется земельный участок и, при этом, дифференцированный подход к её расчету соответствует требованиям экономической справедливости. Мы надеемся, что решение по данному делу при необходимости поможет и вам отстоять свои права.
