Аренда земли и Кф...
В настоящее время у нас в производстве находится очень интересное дело, которое может существенным образом повлиять на отношения в сфере аренды земельных участков под коммерческими объектами, причем не только в г. Омске, но и в целом по стране. Речь идет о применении экономически обоснованных коэффициентов в зависимости от назначения земельного участка... Однако - обо всем по порядку...
Общая характеристика дела №А46-19729/2025:
Спор связан с взысканием неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка, где истец (арендатор в договоре со множественностью лиц - индивидуальный предприниматель) обратился в суд с требованием к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о взыскании неосновательного обогащения, полученное ответчиком в результате неверного исчисления арендной платы за пользование земельным участком, а именно:
- неправильное применение экономически обоснованного коэффициента (5,9% вместо 4,5%);
- использование при расчете арендной платы несоответствующей кадастровой стоимости участка.
В части данной аналитической записки нас интересует только неправильное применение экономически обоснованного коэффициента, величина которого была изменена на действующем договоре аренды в одностороннем порядке путем императивного уведомления со стороны арендодателя земельного участка (ответчика по данному делу). В рамках судебного разбирательства, Арбитражный суд Омской области справедливо отметил следующие ключевые аспекты:
- принцип платности землепользования (ст. 65 ЗК РФ);
- обязательность применения актуальных данных кадастровой оценки;
- необходимость дифференцированного подхода при расчете арендной платы в прямой зависимости от фактического назначения при использовании помещений на арендованном земельном участке;
- важность документального подтверждения всех расчетов;
Особо стоит отметить, что в решении (дело №А46-19729/2025) Арбитражный суд установил неправомерность применения единого коэффициента для всех арендаторов, и тем самым подтвердил необходимость индивидуального подхода к каждому арендатору и недопустимость применения унифицированных коэффициентов без учета специфики использования земли.
В настоящее время принятое в первой инстанции судебное решение обжаловано ответчиком в апелляционном порядке, однако необходимо отметить, что практика вышестоящих судов подтверждает доводы истца. Действительно, 5 марта 2026 года Арбитражным судом Западно-Сибирского округа в г. Тюмень (кассационная инстанция) было принято решение по делу №А27-17266/2024, в котором суд также отметил:
- необходимость дифференцированного подхода к расчету арендной платы;
- правомерность применения различных коэффициентов для разных частей участка.
Таким образом, представляется, что позиция судов касательно законности применения различных подходов для соарендаторов при определении арендной платы за земельный участок закрепляется. На наш взгляд, закрепление вышеперечисленных принципов справедливо и должно быть масштабировано на арендные отношения органами муниципальной власти самостоятельно, а не только по судебному принуждению.
