ВРИ: собственники VS город...

И снова многостардальный город Омск...

Очень интересная ситуация сложилась в данном регионе с возможностью изменения ВРИ арендавонных под зданиями земельных участков. В настоящий момент собственники нежилых зданий в г. Омске при возникновении необходимости приведения вида разрешенного использования земельных участков под своими зданиями в соответствие с фактическим использованием упираются в практически непроходимый барьер противоречий между правой и левой руками одного и того же ведомства - Администрации города Омска. Но обо всем по порядку...

Нужда в таком изменении возникает по многим причинам:

• при изменении фактического использования объекта недвижимости от первоначального титула меняются пожарные и санитарные нормы, которые необходимо соблюдать при его эксплуатации (при этом реконструкции объекта не требуется);
• финансовая нагрузка в виде арендной платы за землю привязана к кадастровой стоимости, которая в свою очередь зависит от назначения земельного участка. Причем меняться данный параметр может как в сторону увеличения (что интересно бюджету), так и в сторону уменьшения (в чем заинтересован собственник ОКС);
• собственник ОКС не может поменять ВРИ принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и из-за этого несет риск ведения деятельности, несоответствующей разрешенной в данном объекте, даже если на самом деле такая деятельность разрешена и градостроительным зонированием а принципе, и градостроительным планом земельного участка, и параметрами самого ОКС.

Стоит отметить тот факт, что законодательно замена (или дополнение) ВРИ земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом и зоной, в которой такой участок расположен, производится декларативным порядком, но сложность в том, что заявление в Росреестр о внесении такого изменения может быть подано только собственником земли. Очень часто земля под административными объектами находится в долгосрочной аренде и в таком случае собственник ОКС становится заложником существующей схемы взаимодействия структурных подразделений Администрации города Омска, а именно Департамента имущественных отношений и Департамента Архитектуры и градостроительства. Дело в том, что арендные отношения у собственника с ОКС есть только с ДИО, причем именно ДИО является техническим владельцем земельного участка. Вместе с тем, если собственник обращается в ДИО с соответствующим заявлением, то ДИО отправляет его в ДАГ, ссылаясь на то, что сам ДИО соответствующими полномочиями не обладает. Если же собственник ОКС напрямую идет с заявлением в ДАГ, то также получает отказ, мотивированный тем, что с заявлением об изменении ВРИ должен обратиться собственник земельного участка, то есть ДИО.

Стоит отметить и тот факт, что у каждого структурного подразделения есть 30 дней на подготовку ответа заявителю, что фактически создает ситуацию, когда собственник ОКС не только ходит по кругу, но и ходит по кругу долго. Итогом такого хождения становятся отказы от обоих структурных подразделений Администрации города Омска со взаимоисключающими формулировками. При этом предприниматель вынужден вести свою деятельность в принадлежащем ему на праве собственности ОКС на свой страх и риск, находясь под дамокловым мечом штрафа за нецелевое использование земельного участка, который на самом деле соответствует фактическому ВРИ согласно градостроительного регламента. А ведь такая ситуация может быть использована и в качестве искусственной для инициирования расторжения договора аренды под объектом ОКС. Защищать свои права связанные с завышенной арендной платой также проблематично. Здесь открывается огромное количество возможностей для злоупотреблений со стороны чиновников, связанных с давлением на бизнес, так как бизнес априори нарушает.

В настоящий момент мы постарались обратить внимание на данную проблему общественных организаций, занимающихся защитой прав предпринимателей. Посмотрим что из этого получится...