Квартиры-невидимки...

В последнее время прогрессивная молодежь всё чаще останавливает свой выбор на покупке квартир-студий: действительно, это выгодно, можно придумать интересный дизайн и легче проявить свою индивидуальность. Когда-то автор этих строк и сам мечтал о гигантской квартире-студии на последнем этаже... до тех пор пока не столкнулся с вопросами правового обоснования самого наличия квартир-студий в мире строительства.

Дело в том, что вопросы правового регулирования санитарных и строительных норм относительно квартир-студий все еще не решены, хотя продажи таких квартир имеют четко выраженную тенденцию к увеличению, в особенности в Москве, где стоимость жилья существенно зависит от близости к метро, а также в Санкт-Петербурге, где множество квартир-студий появилось в результате реконструкции квартир старого фонда в центральной части города. Выгодная цена квартир-студий привлекает будущих владельцев легкостью ипотечного бремени. Однако в порыве желания приобрести жилье многие забывают обратить внимание на то, насколько обоснованным является проектирование квартир-студий, скажем, без кухонных помещений (то есть когда спальня-гостиная, являющаяся единственной комнатой в квартире, и кухня находятся в одном и том же помещении) или же насколько законным является строительство квартир-студий, в которых вход в ванную комнату находится в той самой единственной жилой комнате в квартире. Ответы на данные и многие другие вопросы можно найти в сводах правил и национальных стандартах — специально разработанных нормативных документах, регулирующих вопросы обоснованности проектирования жилых помещений в том или ином виде.

Общие требования к квартирам содержатся в Жилищном кодексе Российской Федерации, который определяет квартиру как как обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Таким образом, квартира определяется как жилое помещение без указания её конкретных характеристик, в том числе по числу жилых комнат и взаимосвязи жилой комнаты и вспомогательных помещений.

Детализированное правовое регулирование параметров проектируемых помещений в квартирах регулируется СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, являющимся обязательным к исполнению, поскольку данный СП входит в перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», утвержденный приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 2 апреля 2020 года № 678.

Согласно пункту 3.9 СП 54.13330.2016 Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла. С другой стороны, исходя из пункта 3.12 СП 54.13330.2016 кухня представляет собой помещение с обеденной зоной, а также местом для размещения кухонного оборудования для приготовления пищи, мойки, хранения посуды и инвентаря. Таким образом, по нормативным требованиям кухня в квартире в любом случае должна представлять собой отдельное помещение (например, кухня-ниша), чтобы не нарушать обязательные санитарные и строительные требования к проживанию.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что законодательство не только не содержит понятия «квартиры-студии», но и предусматривает множество ограничений, но позволяющих проектировать такие жилые помещения. Каким же образом застройщики выходят из этой ситуации? Ответ прост, как любой грамотный обход закона: в самом лучшем для покупателя случае — продажа таких помещений как нежилых, то есть как апартаментов. В этом случае покупателю лишь придется приготовиться к полному пониманию того, что он проживает в помещении, в котором по всем нормам проживать нельзя, а также того, что за проживание придется выплачивать сумму, значительно превышающую ту, которую он был бы обязан выплачивать, если бы проживал в жилом помещении. Существуют и другие сложности, которые невозможно описать в рамках одной публикации.

В этих условиях особую остроту приобретает работа органов публичной власти по внесению в законодательство необходимых изменений, и именно здесь сейчас будет разворачиваться битва «Интересы граждан против результатов чиновничьей статистики». Что под этим понимается? Как мы уже писали - чиновники поднимают вопрос о необходимости узаконить данное явление: публикация на КонсалтингПРО.рф от 13 декабря 2019 года. Если же разобраться более детально в предлагаемых инициативах, которые исходят как от регионов, так и от части федеральных чиновников, то с целью ввода понятия квартир-студий приходит возможность снижения нормы предоставляемого жилья нуждающимся гражданам (в частности, детям-сиротам), для которых сегодня норма предоставления жилого помещения составляет значительно большую площадь, чем площадь так называемой квартиры-студии. Так чиновники хотят улучшить свой имидж перед контролирующими их вышестоящими инстанциями. Однако в данной внешне успешной комбинации существует один существенный недостаток: выходит, что если эта инициатива получит поддержку, то качество предоставляемых жилых помещений нуждающимся категориям граждан существенно снизится — они могут получать как минимум на одну треть меньше квадратных метров для проживания, чем им полагается сейчас. Будем наблюдать за работой уполномоченных органов с надеждой на разумность решений народных представителей.