Изьятие земель - детали...

В связи с вступлением в силу с 1 марта соответствующего теме настоящей заметки НПА (Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ), мы решили немного поразмыслить над вопросом: новый закон об изъятии земельных участков у нерадивых пользователей — шаг к эффективности или угроза собственности?

Итак, с 1 марта 2025 года вступает в силу закон, разрешающий изымать земельные участки у недобросовестных владельцев. Разбираемся, какие цели преследует инициатива, какие риски она несет и как может изменить рынок земли. Как заявлено инициаторами принятия документа, данный закон направлен на борьбу с неэффективным использованием земельных ресурсов.

Для начала разберем основные механизмы, предусмотренные в новом законе. Их условно можно разделить на несколько составляющих, а именно:

1. Критерии «нерадивости»:
   • Отсутствие хозяйственной деятельности на сельхозземлях более 3 лет;
   • Деградация почвы, экологический ущерб;
   • Нарушение целевого назначения участка (например, строительство на землях сельхозназначения).
2. Процедура изъятия:
   • Предупреждение собственника и срок на устранение нарушений (от 6 месяцев);
   • Решение межведомственной комиссии при отсутствии изменений;
   • Передача участка на аукцион или в государственный фонд.
3. Компенсация:
   • Выплата рыночной стоимости земли, но только после ее реализации новому владельцу.

Ответственность за реализацию возложена на Росреестр и региональные органы власти с привлечением экологических экспертов.

Причины принятия: почему это актуально?

Экономические факторы:

• До 12% сельхозземель в России заброшены (данные Минсельхоза на 2023 г.).
• Потери бюджета от неиспользуемых участков оцениваются в 50–70 млрд рублей ежегодно.

Продовольственная безопасность:

• Необходимость увеличения производства сельхозпродукции в условиях санкций.

Экология:

• Заброшенные земли часто становятся очагами пожаров и захламления.

Борьба со спекуляцией:

• Пресечение практики скупки земли для перепродажи без вложений в развитие.

Стоит также отметить, что, в целом, новый закон вполне соответствует глобальному тренду — аналогичные нормы действуют не только в ЕС (например, во Франции и Германии), где изъятие возможно после 2–5 лет простоя, но и во многих других развитых странах мира.

Потенциальные последствия: плюсы и минусы...

Положительные эффекты:

• Рост продуктивности аграрного сектора за счет передачи земли эффективным собственникам;
• Увеличение налоговых поступлений;
• Снижение экологических рисков.

Риски и проблемы:

• Коррупция: Субъективность в оценке «нерадивости» может привести к злоупотреблениям.
• Юридические конфликты: Массовые иски от собственников, оспаривающих решения комиссий.
• Социальная напряженность: Изъятие участков у граждан, не имеющих ресурсов для их обработки (пенсионеры, малые хозяйства) (например: В Казахстане аналогичный закон 2015 года вызвал волну протестов из-за нечеткости критериев).

Стоит отметить, что мнения экспертов касательно нового закона разделились.

Многие из тех, кто выступает «За», говорят об оздоровлении культуры землепользования в стране в целом, а также в появлении инструментов стимулирования собственников к освоению принадлежащих им земель — такую мысль высказал Алексей Гордеев, экс-министр сельского хозяйства: «Закон стимулирует рациональное землепользование и привлечет инвестиции в АПК».  Различные эксперты в области экологии также выступают за нововведения, говоря о том, что заброшенные земли угрожают биоразнообразию, а их рекультивация критически важна.

Впрочем, есть и те, кто относится к новым правилам критически: некоторые из правозащитников высказывают мысль о том, что механизм изъятия земель у собственника нарушает ст. 35 Конституции о защите частной собственности. Фермеры высказывают сомнения о том, как будут учитываться климатические риски (засухи, наводнения), из-за которых земля может простаивать.

По нашему мнению, новый Закон имеет потенциал для повышения эффективности землепользования, но требует устранения некоторых неясностей, а именно:

• повышение прозрачности критериев и процедур;
• Социальных гарантий для уязвимых групп;
• Инвестиций в инфраструктуру и контрольные механизмы.

Успех инициативы будет зависеть от баланса между государственными интересами и защитой прав собственников. Если закон не превратится в инструмент рейдерства, он может стать драйвером развития АПК. Если же реализация окажется формальной, страна столкнется с новым витком конфликтов и недоверия к власти.