Стройконтроль в капремонте...

Последствия некачественного капитального ремонта в МКД дадут о себе знать не сейчас, а в будущем – когда проблемы старения МКД начнут приобретать критический характер, а средства на капитальный ремонт будут уже истрачены и/или разворованы. При этом формально государство не будет обязано помогать собственникам, а у собственников помещений в старых домах обычно лишних денег не бывает. И, хотя правительством принимаются меры к наведению порядка в сфере ЖКХ, но, к сожалению, действующее законодательство оставляет значительное количество пробелов, которыми пользуются нечистоплотные подрядные организации в сговоре с ТСЖ и/или УК, представляющих собственников помещений МКД при капремонте. Конечно, основной причиной, позволяющей пользоваться этими пробелами является неграмотность и/или пассивность собственников, не умеющих и нежелающих пользоваться своими правами, но об этом никто впоследствии не вспомнит и возмущение будет направлено на властные структуры.

Работы по капитальному ремонту многоквартирных домов являются частным случаем капитального ремонта зданий – объектов капитального строительства. Возникающие в процессе капитального ремонта отношения отнесены к градостроительным и регулируются нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации («Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ, статья 4). Федеральным законом № 238-ФЗ в Жилищный и Градостроительный кодексы России внесены изменения, усиливающие контроль за проведением капремонта в многоквартирных домах (МКД). Они ограничивают круг лиц, которые вправе осуществлять ремонтные работы, а также вводят строительный контроль за этой деятельностью. Новые нормы распространяются на капремонт общего имущества, осуществляемый за счёт средств специализированного фонда в соответствии со статьёй 166 ЖК РФ.

Новая редакция статьи 166 ЖК РФ связывает организацию контроля за проведением ремонтных работ со способом формирования фонда капремонта соответствующего МКД.

Если взносы собственников аккумулируются на счёте регионального оператора, строительный контроль за проведением капремонта может осуществлять:

• региональный орган исполнительной власти, наделённый такими полномочиями;
• подведомственное ему бюджетное либо автономное учреждение, которому передана указанная функция.

Если средства на капремонт дома перечисляются жильцами на специальный счёт, возможно два варианта:

• строительный контроль возлагается на уполномоченный орган или учреждение, осуществляющее эти функции в отношении МКД с фондом на счёте регоператора;
• собственники отказываются от контроля со стороны уполномоченного органа, и он осуществляется по общим правилам, закреплённым в ст. 53 ГрК, то есть лицом, ведущим работы, застройщиком (заказчиком), техзаказчиком или привлечёнными лицами.

Общий порядок будет действовать и в тех случаях, когда региональные власти не определили уполномоченный орган по контролю за капитальным ремонтом МКД (как, например, в Омской области).

Законодательством не предусмотрена возможность полностью отказаться от строительного контроля в рамках капитального ремонта общего имущества.

Условие о порядке осуществления строительного контроля, органе или организации, которая будет этим заниматься, прописывается в договоре подряда (часть 7 статьи 166 и пункт 2 части 4 статьи 177 Жилищного кодекса РФ.) Однако, поскольку формальные требования к полноте такого условия в договорах строительного подряда не определены, то в договор достаточно вписать фразу «строительный контроль осуществляется по общим правилам, закреплённым в ст. 53 ГрК» и этого достаточно, чтобы банк, обязанный контролировать это условие, считал его выполненным и перечислял финансы подрядной организации со специального счета капремонта, владельцами которого являются УК/ТСЖ. Строительный же контроль заказчик может просто не осуществлять – непонятно кто, кроме собственников, должен вести контроль за исполнением им своих функций. Собственники же вообще об этом не подозревают и их разобщенность содействует УК/ТСЖ в безнаказанности.

При этом строительный контроль при проведении капремонта в МКД должен подчиняться требованиям законодательства.

Согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Письмо от 28 декабря 2024 г. № 79079-ОД/08 «О применении института строительного контроля при проведении капитального ремонта»), строительный контроль за работами по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме проводится как подрядчиком так и заказчиком (п. 3 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468).

Согласно части 1 статьи 174 Жилищного кодекса РФ, обязательные услуги по строительному контролю оплачиваются за счёт средств, накопленных собственниками помещений в МКД на капитальный ремонт общего имущества. Согласно своду правил "Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства" (СП 543.1325800.2024) Строительный контроль включает входной, операционный и приемочный контроль. Результаты входного контроля должны быть документированы в журналах входного контроля и протоколах испытаний, предоставляемых лицом, осуществляющим инструментальный контроль, оформляемых согласно документам по стандартизации на отдельный вид испытаний. Результаты операционного контроля должны быть документированы в общем и специальных журналах, в которых ведется учет выполнения работ. При выполнении контроля качества готовой строительной продукции (приемочного контроля) застройщиком (техническим заказчиком) и лицом, осуществляющим строительство, осуществляется проверка соответствия готовых конструкций, элементов этих конструкций, смонтированного оборудования и готовых поверхностей требованиям проектной, рабочей, организационно-технологической документации, требованиям заключенного договора и документов по стандартизации.

В процессе строительства должна осуществляться оценка соответствия проектной и рабочей документации: выполненных работ, которые в соответствии с принятой технологией производства становятся недоступными для контроля после начала выполнения последующих работ, а также законченных строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, в которых устранение дефектов, выявленных при проведении строительного контроля, невозможно без разборки или повреждения последующих конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения (скрытые работы). Лицо, осуществляющее строительство, по факту выполнения строительно-монтажных работ (в том числе скрытых), проведения испытаний инженерных систем и сетей осуществляет формирование и комплектацию исполнительной документации для подтверждения фактически выполненных работ проектным параметрам в соответствии с СП 17.13330, СП 34.13330, СП 45.13330, СП 59.13330, СП 70.13330, СП 71.13330, СП 72.13330, СП 73.13330, СП 76.13330, СП 77.13330, СП 293.1325800, СП 78.13330, СП 82.13330, СП 104.13330, СП 129.13330, СП 132.13330, СП 341.1325800, СП 399.1325800 и другими действующими документами по стандартизации.

Исполнительная документация передается застройщику (техническому заказчику). Состав исполнительной документации регламентирован пунктом 8.2 СП 543.1325800.2024. Согласно положениям действующего ГОСТ Р 72638—2026 «УСЛУГИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ И (ИЛИ) ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ. Порядок приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах» в соответствии с договором строительного подряда работы по капитальному ремонту считаются выполненными в полном объеме со дня подписания акта приемки выполненных работ при отсутствии замечаний по качеству и полноте их выполнения со стороны приемочной комиссии и при условии передачи техническому заказчику исполнительной документации в трех экземплярах или в электронном виде по всем объектам, предусмотренным договором строительного подряда.

В состав ИД включены следующие документы:

• договор строительного подряда с приложениями и дополнительными соглашениями;
• рабочий проект с учетом всех изменений, внесенных в ходе проведения работ;
• акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ;
• справка о стоимости выполненных работ и затрат;
• исполнительные схемы (чертежи) результатов работ;
• акты освидетельствования скрытых работ;
• сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при проведении работ;
• общий журнал работ;
• документы, подтверждающие проведение контроля качества и входного контроля примененных строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования; результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля;
• акты испытания технических устройств и опробования систем инженерно-технического обеспечения;
• фотографии объекта на электронном носителе до начала работ, во время их проведения и после завершения, с указанием даты фиксации;

Т.е. государством предусмотрено все, для добросовестного стройконтроля при капитальном ремонте МКД , но не предусмотрены отдельные механизмы контроля за недобросовестными заказчиками. И, хотя в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях частью 1 статьи 9.4 предусмотрена ответственность за нарушение обязательных требований к зданиям и сооружениям при капитальном ремонте объектов капитального строительства, к которым суд относит отсутствие стройконтроля при проведении капремонта (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.12.2023 N Ф10-6080/2023 по делу N А84-11241/2022), запрос в Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области о том, какое из учреждений на территории Омской области уполномочено произвести проверку соблюдения законодательства в этом случае, был переслан в некоммерческую организацию «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов», которая, не имеет права контролировать проведение капремонта из средств, находящихся на спецсчете ТСЖ. Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области считает, что оно этими вопросами не занимается. При этом очевидно, что обращение собственниками в суд с требованием признать ничтожным договор строительного подряда, как нарушающий условие о порядке осуществления строительного контроля, скорее всего будет отклонено, поскольку в договоре прописано ««строительный контроль осуществляется по общим правилам, закреплённым в ст. 53 ГрК». Формально правильно, а по существу издевательство (с).

Выходом из ситуации мог бы быть нормативный акт с формальными требованиями как именно должно прописываться в договоре подряда условие о порядке осуществления строительного контроля, органе или организации, которая будет этим заниматься. Действительно, все, что сказано в ЗАКОНЕ ОМСКОЙ ОБЛАСТИ от 18 июля 2013 года N 1568-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Омской области» в Статье 15. «Капитальный ремонт общего имущества»: «4. Строительный контроль в процессе проведения капитального ремонта общего имущества, указанного в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и включенного в состав здания, являющегося многоквартирным домом в соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт общего имущества в котором осуществляется за счет средств, формируемых на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, проводится в порядке, установленном статьей 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.»

Очевидно, что этого недостаточно