Физ.лицам, сдающим в аренду недвижимость приготовиться...

Сейчас в бизнес-сообществе идет активное обсуждение нововведений в налоговое законодательство РФ в части взимания НДС с ИП и ООО, использующих специальные режимы налогообложения. Мы же хотим вспомнить и обратить внимание на достаточно старую правовую коллизию, которая может заиграть новыми красками в свете грядущих проверок со стороны ФНС дисциплины бизнеса по должной уплате НДС: на наш взгляд, под раздачу могут попасть и физ.лица сдающие недвижимость в аренду. Хотите подробностей? Пожалуйста!

Есть достаточно обширная категория людей, обладающих незначительным объемом коммерческой недвижимости и сдающих её в аренду без образования статуса ИП. Их логика всегда сводилась к следующему постулату: "Я плачу НДФЛ в размере 13% от дохода, что для государства выгоднее, чем 6% если бы я был индивидуальным предпринимателем на УСН." Что самое удивительное, такое объяснение даже проходило при разборках с ФНС, хоть и в корне противоречило действующему законодательству и разъяснениям контролирующих органов. Мы считаем, что начиная с января 2025 года такая логика уже, что называется "не прокатит", так как ФНС теперь будет заточено в том числе и  на проверку факта исполнения обязанности по оплате НДС.

Действительно, если мы обратимся к положениям Гражданского Кодекса РФ, то согласно п.1 ст.2 под осуществлением предпринимательской деятельности понимается такая деятельность, которая направлена в том числе и на систематическое получение дохода.  Стоит вспомнить и достаточно старое письмо ФНС России № ЕД-2-3/125@ от 25.02.2013, в котором указано, что гражданин обязан зарегистрироваться в качестве предпринимателя, в том числе в случае, если он, как физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать доходы, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду. Министерство финансов также придерживается схожей позиции, что подтверждается достаточно свежим письмом № 03-02-07/84032 от 29.08.2022 года. Согласно анализа всех вышеперечисленных документов, контролирующие и профильные органы считают, что сдача в аренду недвижимого имущества физическим лицом преследует своей целью систематическое извлечение выгоды, а значит является предпринимательской деятельностью.

Казалось бы сейчас самое время вспомнить про статус самозанятого? К сожалению, нет... Про сдачу в аренду коммерческой недвижимости и НПД (налог на профессиональный доход, или статус "самозанятый", как это больше известно в публичном пространстве) можно сразу забыть, так как согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ (равно как и разъяснительного письма Минфина № 03-11-11/24601 от 27.03.2020 г.) НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости.

Вот тут-то мы и подходим к самому главному: если физ. лицо имеет в собственности коммерческую недвижимость (даже один объект) и сдает его в аренду, то он признается не только лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, но и плательщиком НДС! Подтверждение – то же письмо Минфина России № 03-02-07/84032 от 29.08.2022 года, Определение Верховного Суда № 16-КГ18-17 от 20.07.2018, а также Определение Верховного Суда № 305-ЭС20-20560 от 28.12.2020.

Именно из-за озвученного выше мы и считаем, что ФНС может в этом году плотно взяться за физ.лиц, сдающих в аренду недвижимость и не имеющих статуса ИП, внезапно вспомнив о вышеперечисленных нюансах закона и правоприменительной практики. Основной их целью при этом будет доначисление НДС в размере 20%, тем более, что возможности ФНС для этого теперь значительно расширились.

Стоит вспомнить и о том, что предпринимательская деятельность без регистрации в качестве ИП влечет за собой привлечение к иным видам ответственности, кроме доначисления налогов, а именно:

• административная по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ – в виде штрафа в размере от 500 до 2000 рублей;
• налоговая по ч. 2 ст. 116 НК РФ – в виде штрафа в размере 10 % от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей;
• уголовная по ст. 171 УК РФ – в виде штрафа в размере до 300 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо в виде обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ареста на срок до шести месяцев.