COVID-19 и аренда…

Ситуация с распространением COVID-19 подняла на поверхность множество новых понятий, о которых никто и не вспоминал за последние десятилетия.  Бизнесмены вдруг вспомнили о таких явлениях, как «форс-мажор», «режим чрезвычайной ситуации». Многие из представителей малого бизнеса действительно оказались на грани выживания, а многие лишь пытаются воспользоваться сложившейся ситуацией для извлечения собственной выгоды. Многие чиновники своими заявлениями лишь подогревают пожар возникших противоречий, при этом никак не оказывая реальной помощи тонущему бизнесу. Про все проблемы, всплывшие в результате введенных ограничений можно говорить бесконечно, что сейчас и происходит в СМИ, но нам бы хотелось конкретики.

В последнее время можно найти множество инструкций для арендаторов, чтобы снизить бремя аренды на период простоя, либо не платить её в принципе. Большинство из них – это безграмотные статейки «на злобу дня», основанные на заявлениях чиновников, но никак не согласующиеся с законодательством. Да и про то, что арендодатели сегодня стали одним из самых уязвимых звеньев в бизнес-цепочке говорить как-то не принято. Давайте же попробуем разобрать ситуацию «по полочкам»:

Хотелось бы обратить внимание на тот пласт бизнесменов, которых «забыли» причислить к пострадавшим в сложившихся условиях – на арендодателей. Никто не спорит, что многим арендаторам сейчас тяжело… Многим, но отнюдь не всем. Если не рассматривать ситуацию исключительно «по Москве», то получится, что большинство предприятий, арендующих офисный фонд продолжило свою деятельность. Пусть не в полном объеме, но всё же… Сильно пострадала торговля, но опять же не вся – продукты  питания, аптеки, магазины с товарами первой необходимости продолжили свою работу (при этом в условиях резкого снижения конкуренции многие из них даже нарастили объемы продаж).  Безусловно пострадала сфера услуг населению: парикмахерские, салоны красоты, детские центры. При этом всем, как арендаторы, так и чиновники почему то не видят, что страдают и арендодатели: кредиты которые брались под арендные платежи никто не отменял, ФОТ сотрудников, которые обеспечивали обслуживание и функционирование объектов недвижимости платить надо в полном объеме,  затраты на коммунальные платежи, аренду земли под строениями также сохранились. При этом многие арендаторы задерживают аренду, если не отказываются её уплачивать совсем. В связи с вышеизложенным, представляется правильной следующая последовательность действий арендодателя для грамотного выстраивания защиты своей деятельности:

• Арендодатель должен оценить фонд своих арендаторов, четко обозначив наиболее и наименее пострадавшие сектора;
• Необходимо провести ревизию заключенных договоров аренды, проверив условия их расторжения, раздел о форс-мажоре и сроки их действия;
• Необходимо произвести физическую оценку переданных в аренду Помещений и понять их состояние, готовность к приему из аренды в соответствии с условиями заключенных договоров;
• Подготовить юридически выверенную  модель поведения для переговоров с каждым арендатором, по возможности индивидуально;
• Морально подготовиться к осаде…

Если говорить о юридических аспектах, то стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. На территории Российской Федерации на сегодняшний момент Указом Президента РФ № 239 от 02.04.2020 года период по 30.04.2020 года объявлен нерабочими днями.  Введены ограничения на работу ряда предприятий сферы обслуживания. Такие ограничения конкретизированы в каждом субъекте федерации распоряжениями губернаторов. Необходимо учитывать, что такие ограничения скорее всего будут рассматриваться судебными органами в качестве форс-мажора;
2. Арендные отношения регулируются Гражданским Кодексом РФ и являются выражением свободы воли при заключении Договора аренды. Именно Договором аренды могут быть предусмотрены основания для его досрочного расторжения, условия применения форс-мажора, обязательства Сторон по срокам уведомлений и т.д. При этом ГК РФ очень часто в императивных нормах предусматривает оговорку: «если иное не предусмотрено договором».;
3. Признание судом сложившейся ситуации форс-мажором не освободит арендатора от обязанности внести арендную плату в полном объеме. Суть положений ст. 401 ГК РФ очень часто неверно понимается арендаторами, которые пытаются трактовать её исключительно с вою пользу. В данной статье речь идет об освобождении от ответственности, то есть от уплаты пеней и штрафов, но никак не об освобождении от основного обязательства. Данная позиция подкреплена Постановлением Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016 года.
4. Аргумент о том, что арендатор не пользуется помещением в период ограничений достаточно лукав: если в арендованном помещении есть принадлежащее арендатору имущество, а само помещение не возвращено арендодателю, то происходит его фактическое использование (для хранения имущества например);
5. И в качестве «контрольного»:  п.п. 2,3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ п.4 ст.614 ГК РФ прямо указывают, что Арендодатель обязан установить отсрочку арендных платежей, а не отменить аренду. При этом прямо оговорено, что изменение стоимости аренды является прерогативой соглашения сторон.

В связи с вышеизложенным, представляется следующее: арендодателям необходимо трезво оценить положение каждого своего арендатора, возможность сдачи освободившихся помещений в условиях современного рынка и исходя из результатов комплексной оценки найти разумный компромисс. Если же арендатор на компромисс не готов, то это будут уже его проблемы.